כיועץ בתחום אני רואה שיותר מ-80% מהיזמים בתחום הכושר שמתחילים לחשוב על פתיחת סטודיו, חדר כושר או מתחם אימונים, מתחילים דווקא מחיפוש נכס.
וזה נשמע הגיוני.
בסופו של דבר, הנכס הוא המחסום הראשון והגדול ביותר בדרך. הוא הבסיס שעליו הכל נבנה. בלי מקום אין עסק, אז טבעי לחלוטין להרגיש שצריך להתחיל משם.
הבעיה היא שבמקרים רבים זו גם הטעות הראשונה בתהליך.
כי השאלה האמיתית היא לא “איזה נכס אמצא?”
אלא:
“איזה עסק אני בכלל הולך להקים?”
ורק אחרי שיש תשובה לשאלה הזאת, אפשר להתחיל לדבר על נכס.
“מצאתי מקום מושלם” – מושלם למה בדיוק?
אני פוגש לא מעט יזמים שמתקשרים אליי נרגשים:
“מצאתי מקום מדהים אפשר להתחיל את תהליך הייעוץ”
הם כבר מדמיינים את הלקוחות, את השיעורים, את העיצוב, את שלט הכניסה.
ואז מתחילים לשאול שאלות:
- כמה מתאמנים אמורים להיות בכל שעה?
- כמה שיעורים יתקיימו ביום?
- מה יהיה גודל הצוות?
- כמה חללים אתם צריכים?
- יש משרד?
- יש אזור מכירה?
- מה התקציב שלכם לשיפוץ?
- מה ההכנסה הצפויה?
ומהר מאוד מתברר שאין עדיין תשובות וגם אם חלקן קיימות הן עדיין לא הוכיחו את עצמן במודל עסקי.
הנכס נבחר לפני שהוגדרו הצרכים, התקציב להקמת הסטודיו או מתחם הכושר.
זה כמו לקנות רכב לפני שהחלטתם אם אתם צריכים רכב משפחתי, רכב עבודה או רכב ספורט.
לבחור נכס בלי להבין את המספרים
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא להתחיל להסתובב בין נכסים בלי להבין מה התקציב האמיתי של העסק.
כמה אפשר לשלם על שכירות?
מהו יחס השכירות מתוך מחזור ההכנסות המתוכנן?
כמה כסף יישאר לשיווק? לציוד? למשכורות? לתזרים הראשוני?
לרוב, היזם רואה נכס שנראה מתאים ומתחיל לבנות סביבו את החלום ובהמשך מבין שהוא לא מתאים למציאות כי בפועל, ייתכן שהשכירות שלו גבוהה מדי ביחס לפוטנציאל ההכנסות של העסק.
או להפך.
יכול להיות שהנכס זול, אבל קטן מדי כדי לאפשר את כמות המתאמנים הנדרשת כדי להגיע לרווחיות.
בלי תוכנית עסקית, אין דרך לדעת.
כמה מקום אתם באמת צריכים?
זו שאלה שנשמעת פשוטה, אבל היא משפיעה על כל הפרויקט.
לפני שמחפשים נכס צריך להבין:
- כמה מתאמנים יהיו בכל אימון?
- כמה אימונים יתקיימו במקביל?
- האם יהיו אימונים אישיים?
- האם נדרשים חדרי טיפול?
- משרד?
- מחסן?
- אזור המתנה?
- מקלחות?
כשלא מגדירים את כל אלה מראש, קל מאוד להתלהב מנכס שבפועל לא מתאים לצרכים האמיתיים של העסק.
האם הנכס מתאים לאופי האימונים?
עוד נקודה שרבים מגלים מאוחר מדי.
סוג האימון משפיע באופן ישיר על סוג הנכס שכדאי לחפש.
אימוני כוח, קרוספיט, אימוני ילדים, פילאטיס מכשירים, אימוני סטודיו,
לכל אחד מהם דרישות שונות לחלוטין.
יש סוגי פעילות שמייצרים רעש, ויברציות או הדף שעלולים ליצור בעיות מול שכנים.
יש עסקים שיכולים לעבוד מצוין בבניין משרדים.
ויש כאלה שיגלו מהר מאוד שהם חייבים אזור תעשייה או מבנה עצמאי.
אם לא הגדרנו את אופי הפעילות מראש, איך תדעו היכן לחפש?
מי הלקוח שלכם?
אם קהל היעד שלכם הוא נוער, אולי חשוב שיהיו קווי תחבורה ציבורית נוחים.
אם מדובר בהורים שמגיעים עם ילדים, אולי נדרשת חניה זמינה.
אם אתם פונים לאוכלוסייה מבוגרת, נגישות עשויה להיות קריטית.
המיקום הנכון הוא לא המיקום שאתם אוהבים.
המיקום הנכון הוא המיקום שמתאים ללקוחות שלכם, והמטרה היא לגרום להם להישאר כמה שיותר זמן, וללא התאמה לצרכים שלהם זה לא יקרה.
ומה לגבי השיפוץ?
יזמים רבים בוחנים את גובה השכירות ומתעלמים מהעלות האמיתית של התאמת הנכס.
לפעמים נכס עם שכירות נמוכה ידרוש השקעה עצומה בשיפוץ.
ולפעמים נכס יקר יותר יחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהתאמות.
בלי תוכנית מסודרת קשה מאוד להעריך את המשמעות הכלכלית האמיתית של כל נכס.
אז מתי מתחילים לחפש נכס?
מוקדם יותר ממה שחושבים, אבל לא ראשון.
השלב הראשון הוא להבין את העסק.
לבנות מודל כלכלי.
להגדיר קהל יעד.
לאפיין את סוג הפעילות.
להבין את צרכי החלל.
לבחון את דרישות התפעול.
ולהגדיר גבולות גזרה ברורים.
רק אז מתחילים לחפש.
אין נכס מושלם
חשוב לומר את האמת.
גם אחרי תוכנית עסקית מצוינת, לא תמצאו נכס שמתאים ב-100% לכל הדרישות.
תמיד יהיו פשרות!
אבל האם תתפשרו מתוך לחץ, חוסר ודאות והתלהבות רגעית, או מתוך הבנה מלאה של העסק שלכם.
כשיש תוכנית ברורה, אתם יודעים מראש:
- על מה אסור לוותר.
- איפה אפשר להתגמש.
- מה יפגע ברווחיות.
- ומה הוא רק “נחמד שיהיה”
וזה כבר ניהול, אתם מנהלים את הסיטואציה, אתם מנהלים את אחד המהלכים שיקבעות את עתיד העסק שלכם.
לסיכום
הסיבה שכל כך הרבה יזמים מתחילים מחיפוש נכס היא פשוטה, זה נראה כמו הצעד הראשון הטבעי.
אבל כמו שלא בונים בית בלי תכנון מסודר, גם העסק שלכם צריך בסיס ותכנון, וזה השלב הראשון.
כל עוד לא הגדרתם את העסק, את התקציב, את קהל היעד, את המודל הכלכלי ואת הצרכי התפעול, אין לכם דרך לדעת איזה נכס אתם באמת מחפשים.
ולכן, לפני שאתם יוצאים לסיבוב נכסים נוסף, עצרו רגע ושאלו את עצמכם:
האם אני מחפש מקום לעסק שבניתי, או שאני מנסה לבנות עסק סביב מקום שמצאתי?
זו שאלה קטנה.
אבל היא יכולה לחסוך חודשים של טעויות ומאות אלפי שקלים בדרך.
